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深圳十一月二手房过户高峰期
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受房产转让环节营业税征收年限从2年延长至5年的政策影响，使得80%以上的二手商品房均在此政策调控之内，二手房源的有效供给出现一定的萎缩；特别是在房产市场的整体宏观调控的大背景下，房产置业者的购房意愿已经出现了明显的下降，静观政策的市场走势，暂缓购房计划已然成为消费者的一致选择。消费者对于宏观调控的“良好预期”，直接产生了上半年最后两个月的“需求不足，供给有限”局面，从而导致了京城二手房交易量的锐减。不过，如果下半年京城新建商品房的供给不能与消费者的需求形成有效对接，并且相关宏观政策在商品房市场的贯彻落实存在一定偏差，将会使得消费者对商品房的购买预期落空，从而会重新分流一部分消费者往二手房市场转移，使得二手房的购房需求上升，促进二手房的交易。
另外，7月份国税总局出台的“个税”政策，在一定程度上会再度影响交易双方的成交意愿，8月的二手房交易量会继续回落。不过，此次“个税”的出台，虽然在短时间内对二手房市场依然是一个冲击；但是，“个税”的出台却可以让消费者对先前税费是否征收的“观望”情绪得到“解除”，有助于加速消费者入市的步伐。同时，在一些政策的调控下，如果二手房的价格继续保持快速的上涨趋势，势必又会加速消费者的“追涨”消费心理，使得购房需求提前释放，从而推动下半年二手房交易量的上涨。
因此，“链家地产”认为，7、8月份的二手房交易量在政策的影响下会处于“盘整”阶段；但是，在“金九银十”旺季的推动下以及消费者购房需求的重新释放，加之消费者对于商品房市场“良好预期”的减弱，将会促使交易量迅速回升，并且到11、12月有可能会达到二手房交易的高值。总体而言，下半年京城的二手房交易量将会比上半年增长10%左右，预计达到4万套。
而鑫尊地产则预测，由于税费转嫁而进一步增加购置成本，买方承担的总购房价将越来越高，因此，一部分弹性购房者，如置业升级的客户可能会选择持币观望，等待更好的时机购置房产；对于投资的客户而言，由于购房的整体成本将被进一步抬高，投资回报的空间进一步被挤压，因此会选择把资金投往股市等收益更高的市场上；剩下的大部分是自主需求很旺盛、时间上又很紧迫的客户，那么除了在7月底选择抓紧过户外，8、9两月也将是下半年最适合过户的时机，因为从10月1日起，北京市将执行全新上调的二手房交易最低计税标准。进入10月后，由于交易的提前透支，所以二手房交易会短时内进入低谷。11月开始由于新购房需求的出现和年底集中消费浪潮的影响，市场会逐渐反弹。另外由于年代较早（取得房产证超过5年）的商品房、已购公房和早期的部分经济适用房由于时间的原因将可以避免个税政策的影响，因此鑫尊置地市场研究部分析认为，下半年年代较早的房产的交易量会有上升，其中建筑年代为2000年前后刚过5年大限的房产会尤其抢手，同时公房的交易量也将增加。
●税费转嫁会拉高二手房价涨2.6%以上
虽然受到上半年宏观调控政策影响，北京二手房的成交量涨幅有所放缓；但是，二手房的成交价格依然呈现较快的上涨趋势。据“链家地产”统计资料分析，2006年上半年，北京市城八区二手房的平均价格为6372元/平米，比去年同期上涨12.7%。之所以房产新政出台并没有促使京城二手房价出现下降走势，“链家地产”认为主要有两点原因：其一，从当前北京二手房市场的供求状况来看，依然处于明显的供不应求，据“链家地产”统计资料显示，现在整体北京二手房市场的供需比例为1：5到1：6左右，尤其在热点区域，供需比更高达1：8以上，正是目前京城二手房源紧缺、需求旺盛使得价格上涨的通道顺畅；其二，北京二手房市场的投资成分相对较低，自住的刚性需求强劲，使得政策对于价格的“挤出”效应较弱，在出售者相关税费增加的情况下，会将部分出售成本转嫁到投资置业者当中，这样，也支撑了二手房价的上涨。具体来说，营业税是交易价的5.5%，假设个税按交易价的1%来计算，那么税费的成本增加为6.5%，无疑这些成本增加会隐含到房价当中；而据“链家地产”统计资料显示，4成左右的交易量为5年内的房产。因此，“链家地产”认为，简单而言，税费征收会拉高京城二手房平均价格增长2.6%以上。 ●5年内二手房交易占比会回升至40%左右
受到交易环节税费征收的影响，5年内的二手商品房交易量下降比较明显。据“链家地产”统计资料分析，2006年1-5月，5年内的二手房交易量占总交易量的比例为38%，而6月份5年内的二手房交易量占总交易量的比例为34%，下降了4个百分点；同时，2006年8月1日个人所得税的征收实施，对于5年内的二手房交易量又是一个冲击，据“链家地产”统计资料分析，8月第一周5年内的二手房交易占总交易量的比例为31%，其占比6月再度下降3个百分点，而造成5年内二手房交易占比下降的一个关键原因就是出售者对于政策实施采取的暂缓出售策略以及购房者的需求延后。但是，由于5年以上房源放量的“瓶颈”并不能得到根本的突破，并且随着下半年宏观政策实施效果的初步显现，5年内的房源放量会加快，同时政策实施的明朗化也会加快消费者需求的释放。因此，“链家地产”认为，下半年5年内的二手房交易占比会回升，预计能够达到今年1-5月的一个交易比例，也就是5年内的二手房交易占比会达到40%左右。
随着相关税费政策的基本落实以及买卖双方在经过一段时间的政策解读和理解之后，购房者的刚性需求在下半年会加快释放，交易双方的交易意愿重新回升，并且部分由于税费政策实施影响导致的交易中断也会继续进行。因此，下半年京城二手房市场在政策的洗礼下，会呈现更加健康、快速的发展趋势。 |
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